海南楼市的生死历程
2018-06-05 09:13:41
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作者: 星探君

中国楼市的第一次泡沫破裂,来自海南

那时候的海南


那时候海南有一个叫罗先友的四川人,用全身家当五万块付了两亩地的定金后,就向老家放出要建大楼的消息,从18家单位空手套来了2000万元。


那时候的海南有一家公司,以每平米2800元从另一家公司买了十几栋的别墅,不到一周,就以每平米3400元的价格转手,仅仅几天之内,就有几百万元的进帐。


那时候的海南海甸岛有栋松雷大厦,炒卖了17手。最后楼还没完工,之前16手炒家的钱也一直没到位。到崩盘的时候,最后一家将之前的16家全部告上法庭,前16家每家凑些钱,才勉强把楼给完工了。


那时候的海南,通过炒地皮成就了“万通六君子”!


那时候的海南,通过炒楼花,培育出好几万百万富翁,也就是后来领衔中国地产30年炒房鼻祖。


那时候,就是海南建省的初期。


01

海南房地产

第一次生死

1988年4月13日,一声惊雷!


中央宣布海南脱离广东省,成为独立的省级行政区、经济特区。相较于当下的自贸岛政策,彼时的海南岛场面宏伟千倍万倍,几乎一夜之间,15万人悉数登岛,无数热钱纷至沓来。


1992年,邓公南巡后,市场经济确立。发展是硬道理,“三个有利于”,这些论断推动了全国的思想大解放,经济大发展又迎来了新一轮的势能。全国向南流动的资金愈发膨胀。


在双重政策光环加持之下,大笔资金在海南飘荡,此时,国务院又发布了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,房地产行业借助政策登上风口。


于是,改革开放以来的第一波地产热就在海南烧了起来。


经过小潘们努力地炒地皮,地价由一年前的每亩十余万元飙升至600多万元。同时,通过首批炒房团的努力,海南房价更是从1500迅速蹿升到5000元/平,1993年更是达到7500元/平的巅峰,两年翻了三倍以上。


要知道,当时海南的人均可支配收入只有2000多元,三年的纯收入才买得起一平方米的房子。在当年北京一平米两千的时候,三亚出现了单价破万的楼王。1992年全国商品房均价只有995元/平,而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。


顿时,“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”传响中国大地,在当时流行发财的语境下,国有四大银行、大型国企、乡镇企业、民营企业,以及熊谷组等港企,云集海南参与做房地产。房地产公司瞬间达到1.8万家。


1993年6月,面对全国楼市过热的环境,中央出台宏观调控政策。限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目,招招对准房地产市场。与此同时,国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。


生也政策、死也政策;釜底抽薪,一夜寒冬。


海南房地产市场首当其冲,应声而落。如果一定要给一个当时的市场定价,海口、三亚几百块钱一个平方你可以成栋地收。可伶的是,连如此低到发指的价格也没有了市场流动性。大量房地产企业倒闭,无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活,一度变为养猪场。


一时间,“天涯海角烂尾楼”成为海南的象征。对了,当初能够相媲美的,正是大洋彼岸的广西北海。


即便政府竭力救场,到1998年时,工、农、中、建四家国有商业银行因房地产业溃烂,积压在海南的资金高达430亿元,房地产信贷不良率高达80%以上。积压其中的社会资金也将近400亿元。


直到2006年底,海南用了整整七年时间,才将这一次房地产浩劫遗留的库存基本清理完成。


02

海南房地产

第二次轮回

2006年底,经过政府长达7年的救市并伴随着全国房地产市场升温,海南房地产市场得以复苏。2000多块钱一个平方的房子,终于开始有人买了。恩,就只卖这个价。


随着“国际旅游岛”的预热,海南楼市逐步恢复元气,成交量不断回升,均价也逐步微涨。


正所谓好了伤疤忘了痛!


2010年1月海南国际旅游岛的规划通过审批,海南再现往日疯狂,众多投机投资者涌入,短短几个月时间,不少楼盘价格上涨了几千块,三亚楼盘更是出现“一周一价”,有钱都抢不到房的地步。有民间机构统计数据称几千亿的资金在几个月内涌入了海南房地产市场。


没有错过海南任何一次“狂欢”的房地产行业,又一次走在前列。从2010年至2013年海南开始打造国际旅游岛的这四年间,房地产的开发投资速度一直是海南固定资产投资快速增长的最重要推动力之一。


海南省在东北人的迁移下,房地产市场得以复苏。而东北人通过“能言会道”加速了海南省成为国际旅游岛进程。海南省统计局年度公报显示,2009年海南全省房屋销售面积为560.34万平方米,到2010年已涨至854万平方米,2013年达到1191.23万平方米,销售额1032.65亿元。也就是说,仅4年时间全岛均价悄然翻了3倍之多。


如果说建省那波伤得最深的是海口,那么这次冲击最厉害的便是三亚。


三亚的海景房在东北老财主们的努力下,单价直接加了一个零。建设十万一平的海景房完全压过了建设“国际旅游岛”的风头,海南楼市再一次不断冲击着全国人民的眼球。


历史果然惊人的相似!


国务院办公厅于2013年2月26日发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),俗称“国五条”。五项调控政策措施包括要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。


海南楼市并没有发生奇迹,再一次应声而下。这一次,最明显的是二手土地市场。据说原本三亚有一宗海景地有人2011年的时候开价20个亿,老板不卖。到了2013年,10个亿都卖不出去了。星探君去实地考察后,发现该项目截止目前任然处于烂尾状态。


“国际旅游岛”的威力再一次发挥在了房地产上面。直到现在,海南距离原定的国际旅游岛预期任然相距甚远。2013年到2016年的4年间,不温不火的海南楼市也将“国际旅游岛”建设的真实进展表现的淋漓精致。



03

海南房地产

第三次涅槃

疯狂的两起两落,如果没有2015年的全国“去库存”活动。海南可能再也没有机会向世人展现其楼市的无限魅力了。


2015年开始的全国差别化房地产政策,对于中央要求去库存的工作任务来说是极其成功的。各地方政府为了消除地方债务风险、金融机构为了剔除坏账危机、房地产商为了盘活资产,共同加入了这场去库存大战。一时间,补贴购房、差别化信贷政策、鼓励农民甚至学生购房、棚改货币化等等,各类招数争奇斗艳。反观一线城市,土地供应疲软导致供不应求,差别化各种限购政策依然抵御不住房价高升。


最后的神奇逻辑便是:一线暴涨加大限购——挤兑去库存释放的热钱投向二线——二线城市迅速翻倍紧急限购——挤兑热钱奔向三四线——三四线棚改货币化叠加返乡热钱房价也迅速高升——买涨不买跌去库存大战高捷。哦,貌似顺便造就了今天的碧桂园!


为什么提内地这个神逻辑?

内地全面的限购以及去库存带来的楼市快速上涨,在许多三四线城市房价都纷纷破万的时候,海南全岛处处都是单价几千块的房子。海南多年稳定住的房价突然又成了中国为数不多的价值洼地。


内地限购+北方雾霾+巨大的价格差+海南2016年出台双暂停控制库存新增量+海南得天独厚的环境优势+财富净值人群+海景情怀,海南再一次爆发了。


不同于前两次的是:这一次,海南房价在还没有来得及吃上一口“自贸岛”的春药时,就已经连续高歌猛进了整整两年。全岛海景房纷纷破万,就连之前几乎无人问津的海南西线,海景房也是火的一塌糊涂。

 

自2016年12月开始,为响应中央“房住不炒”的统一号令,海南各地各级政府先后出台十余个有关房地产调控的政策 。不过这一次的海南,不但没有被政策打到,房价反而节节攀升。过去的一年多时间里,很多楼盘接待的客户都不是问多少钱,而是问还有没有房。


2018年4月13日,海南建省30周年大会上,大大正式对全世界发布了激动人心的海南“自由贸易港”政策。这一下,把海南楼市的第三次涅槃燃到了巅峰。


接下去的两周时间里,本已进入旅游淡季的海南岛,入岛的机票依旧票价坚挺,人们乌泱泱持续登岛。这其中有来寻找商业机会的,有公司派驻考察的,当然更多的还是看房团。


直到2018年4月22日一剑封喉:全岛范围内非海南人购房均需要2年以上社保(原限购区需要5年)才有购房资格。对于海南来说,限制岛外人购房≈不卖了!


本以为422政策彻底平息了这一波热潮,但人才购房的口子没过一个月就被撕开了。5月13日,海南宣布了人才引入计划。人才标准从中专到博士一应俱全,看得出海南对“人才”是多么的渴望。


然而,没有太多人关心具体的落户规则,目光惊人一致地看向了这么一条:“落户人才购房可按照海南本省户籍标准”。也就是不限购!


上帝给你关上了一扇门就会给你打开一扇窗,海南政府刚刚关上楼市的大门便立马打开了人才购房的一扇小窗户。只不过这个窗户,短期还射入不了太多的阳光。


但随着自由贸易港加速建设的脚步,海南人口净增长必将同步速增。按照百万人才引入的要求,那对于建设用地总量不增加的海南岛来说,预期已经非常清晰。


我们相信:海南楼市的走向,终究会交还给市场!




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