马光远.毕业于中国人民大学，独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。

【核心观点】

1、海南房地产搞限购，跟自由贸易港的发展是背道而驰的。

2、如果海南的房子不让海南以外的人买，搞自由贸易港首先就等于把人排除在外了。

3、目前实行这种严格的限购政策，这是很愚蠢的。

4、既然我们要搞一个开放的东西，一定要把很多限的东西打掉。

欢迎大家收看本期《财经观察家》，我是马光远。本期的主题是：海南自贸港的建设与房地产的限购。

新闻背景】

海南全岛建设自贸试验区和自贸港这一重大政策利好出台后，当即上演抢房大战。海口每天涨幅达到每平米500到1000元，三亚一夜之间每平米每平米上涨3000元到8000元。4月22日晚，海南省委、省政府发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本地居民家庭销售。海口、三亚、琼海非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计5年个人所得税或社会保险缴纳证明。早在3月31日，海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，要求非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买一套住房，并需提供5年社保证明，首付比例不得低于70%，取得不动产权证之日起5年内禁止转让，被称为“全国最严厉调控措施”。

每一次房地产调控特别严厉的时候，我们的媒体，我们的民众都是非常亢奋的。为什么？大家都认为房价不应该涨，都认为这种限购打压是正确的。这一次海南在重大的改革开放的举措发布以后，紧接着对房地产本身进行调控，我想这种用意本身当然老百姓是可以理解的。比如说不要把这么一个重大的开放的自贸港的政策，最后变成一个炒房的政策，我想出发点没有任何问题。

但是我们现在来看，海南的限购政策现在非常严，现在如果讲全国限制最厉害、调控最严格的政策，一定是海南的政策。我们看到整个限，第一个是全海南全部实行限购。第二个是把限购的区域分成三类，第一类的区域是，包括五指山在内的四个生态县市不对海南以外的人，只能把房子卖给海南人，不能卖给海南以外的人。第二个是包括三亚、海口在内的，限购达到了五年。也就是说，海南以外的人买房子的话，你必须有五年的社保。第三个就是剩下的，必须有两年的社保，而且我们知道它的首付贷款比例达到了70%。如果达到70%的话，等于基本没有杠杆了。所以我们看整个海南目前为止的话，整个房地产市场如果真的实现这么一个限制的话，我想整个市场量价的逆转肯定是一个必然的趋势。

中国改革开放到了今天40年，40年里边，如果说我们真正划阶段来看的话，应该说三个阶段，我把它叫改革1.0、改革2.0、改革3.0。1.0就是在我们这1979年，建四个特区，以深圳为主要的四个特区，这是推开了中国改革开放的序幕。第二个就是1991年的时候，我们开发浦东，搞新区建设，然后紧接着1992年小平同志南巡，推开了中国市场经济建设的真正的热潮，这是我们叫改革开放2.0。3.0就是自贸区的建设到自贸港的建设。

自贸港历来被全球公认为是开放程度最高的区域。当然从历史去讲的话，自贸港的历史太长了，差不多有200多年的历史了。全球目前有600多个自贸港。海南未来通过全境自贸区的建设，最后的自贸港的建设。自贸港为什么是开放程度最高的？它有四个特点，第一个是开发的区域非常大，第二个是开发的范围比较广，基本上开放的范围涉及所有的领域。第三个是自由程度比较高，开放的那个程度基本上可以讲不设限，第四个它的税赋是比较低的。因为自贸港有这四个特点，所以世界上很多国家在建自贸港的时候，第一个态度都非常积极，第二点给予的政策特别好。就全球来看的话，在自贸港的开放程度、自由程度方面来讲的话，最自由的是我们的香港。香港能有今天目前的这么一个金融中心、港运中心、东方明珠的这么一个地位，跟当年的开放政策有很大的关系。中国境内出现了一个特区中的特区，这是自贸区的特点。

【新闻背景】

1988年海南建省，全岛办特区。1992年海南房地产市场骤然升温，据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米， 1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。泡沫被刺破后，留下600多栋“烂尾楼”、 800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。2010年国家发改委批复了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，海南再次迎来新一轮炒房热潮，海南房价由6000多元平米，涨至2010年的过万元，大涨六成多。其中，海口由5000多元涨至近9000元，三亚最生猛，由1万元涨至近2万元，飙升一倍，凤凰岛公寓报价甚至超过10万元/平方米。

海南房地产应不应该限购？我觉得大家不要站在情绪的角度，不要站在对高房价非常痛恨的角度来谈这个问题。我们要站在一个自由贸易港搞发展的战略高度来谈问题。自由贸易港是自由的，如果我们搞这么一个限购的话，跟自由贸易港的发展是背道而驰的。第二点海南过去房地产的发展，大家老提90年代，就是在90年代初的时候，海南经历过一次非常惨痛的房地产泡沫。但是那个时候无论是我们整体经济的背景，我们的政策背景，我们房地产的发展，包括我们防风险的能力，跟现在是不可相提并论的。

当年海南房地产为什么出现了严重的泡沫？最关键的原因是我们以前没有搞过房地产，怎么搞？房子最后会怎么样？海南设立特区以后，大家一哄而上把它干起来，但是都在干什么？都在炒地皮。现在中国有很多知名的开发商，我就不点名了，当年都是海南炒地皮炒起来的，第一桶金都是在海南玩的。但是那个时候大家炒，你基本上可以讲疯狂到多大程度?在一块地里边，几个开发商就完成了无数次的交易，张三把这块地拿到以后，还没走出这块地，李四已经转让过来，李四转让过来没走出这块地,又王五把它拿走，狂热到这个程度.它是一种非常畸形，非常不健康的状态。

中国房地产经过1998年以后20年的市场的发展，到今天为止，我认为整个产业发展到今天为止，我们的很多的理念，我们的防风险的能力，包括一个市场本身的健康程度，跟那个时候不要去比，不要去比。

第二个就说海南的大量的购买力来自哪里？比如说我们要建这么一个自由贸易港，它的四大定位，比如说旅游休闲，国际旅游休闲的度假胜地，这个来讲的话，你怎么样吸引人来？我们看别的搞自由贸易港的地方都怎么建？比如说迪拜，迪拜为什么能够起来？它是吸引了全球的资金，全球的富人，全球的高端玩的产业，到一个沙漠的不毛之地，最后建成一个度假胜地，全球知名度非常高的自由贸易港，为什么？它的房子是对外开放的，它是允许别人买房子，比如说贝克汉姆在岛上也买了房子。

如果说海南的房子不让海南以外的人买，我认为海南搞自由贸易港首先来讲的话，就等于你把人排除在外了。你叫国际自贸港，你叫国际旅游岛，你就应该吸引大量的人，我觉得把房子卖给海南以外的人是完全正常的。我们为什么要限？如果一限的话，比如说不让海南以外的人买房子，海南搞什么？国际旅游的休闲度假，靠海南人自己休闲度假，怎么可能？

首先我要告诉大家，在2017年以前，全国主要城市房价上涨的时候，海南的房价是没有动的，三亚也好，海口也好，其他那些县市也好都没有动，海南房地产可以讲是冷冻了很多年，好几年没有涨过，不过在补涨而已。第二个从目前整个房价来讲，如果说你要把它放在一个国际旅游岛，国家级自贸港的这么一个战略地位来看，我说实在的，三亚的房价也好，海口的房价也好真的不高。海南一个好的地方，我们应该把它搞得比较高端。搞得比较高端的话，我们必须有高端的建筑，高端的设施，软硬件，一流的环境，没有一些旅游产业去介入的话，怎么可能？所以我认为目前很难实行这种严格的限购政策。我真的我就直接可以讲，这是很愚蠢的。房地产发展的同时，我们认为整个城市的品质也在上升。房地产发展同时带来的这种地方财政的收入，可以推动城市的发展，可以为海南自贸港的建设提供更好的硬件条件，这是一个良性循环。

炒房没有太大的错，当然炒过度了肯定有错。但是说一个地方搞建设的时候，没有人来买你这个地方的房子，你这个地方肯定是很失败的。所以我们现在在一片情绪化的声音下边，然后限，限完以后，我们讲限完以后，整个房地产市场如果冷冻下来以后，海南怎么玩？拿什么钱来玩？怎么样来提升城市的软硬件？所以我们现在其实谈到一个地方发展的时候，谈到开发商的时候，他不仅仅是盖住的房子，他要盖酒店，盖旅游设施。包括有一些开发商，比如说海南陵水。陵水那个地方，大家可以去看，它实行比如说它把这一大片区域都给某一个开发商，让它进行整体规划。所以你看周边的环境也好，它建的房子也好，统一规划，非常漂亮，我们需要这样的。

很多的自由旅游岛，巴厘岛等等这些地方，其实你要讲环境的话，讲自然环境，有些地方真的不如咱们海南，但是人家为什么玩得好？真正的把开放的这种理念贯彻到脑子里边，精准的把握了开放的这种精髓，把机构引进来，把钱引进来，把人引进来，大家在这个地方玩，度假，而且经常去，但是我们现在看海南的整个基础设施，跟国际旅游岛的定位，应该说差距非常大。

我想没有这些开发商，没有这些城市运营商的话，你怎么搞？海南的机场，海南的其他设施，为什么大家去了海南以后，很多人不敢去第二次，就是很多设施是不行。但是为什么大家去巴厘岛总是能去很多次，因为去了以后还想去。所以在整个软硬件的建设过程中，我觉得海南的建设自贸港的建设一定要把自由、开放这个精髓搞透，大量的高端人士，如果都去很难，把它看成一个常驻的休闲度假的胜地，在那个时候有自己的房子，对海南的发展只有好处，没有坏处。既然我们要搞一个开放的东西，我们一定要把很多限的东西要打掉。

（来源：一股清泉文化传媒）